¿Tienes un inquilino que no paga el alquiler o la luz, el agua, la comunidad, etc… cuándo se había comprometido a ello? Si tu inquilino no paga el alquiler u otras cantidades, puedes reclamar el pago.
Además de reclamar las cantidades, ese incumplimiento es causa de resolución del contrato, por lo que puedes reclamar las cantidades y también la resolución del contrato.
Incluso, podrías solicitar el desahucio (desalojo) de tu vivienda en la misma demanda.
La ley de arrendamientos urbanos (LAU), en su artículo 27.2, permite al arrendador interponer una demanda de desahucio por impago de rentas u otras cantidades como luz, comunidad, etc.
Desde el momento en que el inquilino sobrepase el periodo de pago establecido en el contrato, ya se considera que existe un impago, por lo que se puede interponer demanda de desahucio.
¿Cuáles son los pasos previos?
Por un lado, si existe avalista, debemos requerirle de forma fehaciente si después queremos reclamarle judicialmente las cantidades adeudadas
Por otro lado, los inquilinos tienen ocasión de evitar por una sola vez el desahucio si se ponen al día y pagan todas las cantidades adeudadas dentro del plazo que les señale el Juzgado, un requerimiento previo puede cerrar esa posibilidad.
El requerimiento extrajudicial
En algunos casos conveniente realizar un requerimiento previo antes de interponer una demanda, de esta forma damos la oportunidad al inquilino de regularizar su situación y evitamos las molestias y gastos de un procedimiento judicial.
Si por ser un inquilino problemático preferimos que no siga, en este requerimiento debemos incluir con claridad el requerimiento de pago con las cantidades debidas. Si no paga en el plazo de treinta días, ya no podrá usar en el Juzgado esa posibilidad de evitar el desahucio.
Si paga, todo seguirá como antes, pero si vuelve a dejar de pagar ya no podrá hacer uso del derecho a evitar el desahucio poniéndose al día.
El procedimiento judicial
Si después del previo requerimiento el inquilino no paga, no habrá otra opción que llevarlo al Juzgado.
Podemos optar por reclamar solo el pago de las cantidades adeudadas, o por reclamar la deuda y además la resolución y entrega de la vivienda.
Esto último es lo más habitual y lo más rápido, pues el procedimiento de desahucio es un procedimiento con un trámite especial, en el que con la primera notificación se pueden dejar señaladas las fechas importantes:
- El plazo para oponerse.
- La fecha del juicio si se opone.
- La fecha del lanzamiento.
Tiene una ventaja, si conseguimos que reciba esta primera notificación ya no podrá alargar el proceso “escondiéndose”.
Desahucio cuando un inquilino no paga
Una vez agotada la vía extrajudicial, procederemos a la vía judicial mediante la interposición de una demanda de desahucio.
Mediante este proceso de desahucio el arrendador pide auxilio judicial al Estado para que sea el Juez quien diga que el contrato de arrendamiento finaliza por incumplimiento del inquilino.
Además, será el juez quién ordene el desalojo del inquilino que no paga la renta.
Esta demanda de desahucio al inquilino ha de presentarse mediante abogado y procurador, excepto en aquellos casos en los que la renta mensual del inmueble es inferior a 166€ al mes.
La duración del procedimiento va a depender del Juzgado competente, que será el de 1ª instancia del lugar donde radique el inmueble.
Además, en dicho proceso, podrás solicitar al juez que condene al inquilino al pago de las cantidades adeudadas, así como al pago de las cuotas futuras hasta que se produzca el desahucio y a las costas que hayas tenido que soportar por la tramitación del proceso.
¿Cobraré las cuotas impagadas?
Tras un plazo de 20 días desde que se dictamine sentencia en firme por el juez, dispones de un plazo de 5 años para ejecutar la deuda en caso de que el inquilino no pague la deuda a la que ha sido condenado.
Lo que quiere decir que si tu inquilino no pagase tras la sentencia en firme, puedes solicitar el embargo de su dinero, cuentas, bienes para que proceda al pago de la deuda contraída.
Recuperar mi inmueble lo antes posible
En ocasiones la prioridad del cliente es recuperar el inmueble y no tanto el cobro de las cantidades adeudas. Bien porque tienen necesidad del inmueble o porque tiene otro interesado. O porque el inquilino no es solvente y será complicado cobrar.
La Ley permite que en la demanda realicemos la oferta de perdonar total o parcialmente la deuda a cambio de que se entregue el inmueble dentro del plazo que determinemos, que no podrá ser inferior a quince días.
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